В законопроекте о защите прав инвесторов жилой недвижимости должны быть прописаны условия привлечения финансирования – мнение

В законопроекте №5091 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем" должны быть прописаны условия привлечения средств финансирования, прокомментировала агентству "Интерфакс-Украина" генеральный директор Ассоциации по управлению финансами и инвестициями (FIMA) Виктория Волковская.

Эксперт напомнила, что законопроект 5091 недавно принят Верховной Радой в первом чтении и теперь готовится ко второму. "Он призван защитить людей, которые будут вкладывать свои средства в возводимую жилую недвижимость, внедрить государственный реестр будущих объектов, в котором будет регистрироваться каждая квартира, сделает невозможными двойные продажи", – перечислила она основные новеллы документа.

Волковская подчеркнула, что эти законодательные инициативы назрели и являются правильным шагом, однако некоторые положения законопроекта требуют уточнений. В частности, в законопроекте сделан существенный акцент на создании механизма государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, однако такой механизм предусмотрен еще с 2004 года законом "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и их обременений".

Эксперт также отметила, что практику регистрации строящихся проектов сложно назвать массовой: в настоящее время соответствующий реестр, который регистраторы называют "специальным", содержит информацию только об 11 возводимых объектах. "Очень хорошо, что с принятием законопроекта 5091 не 11, а все возводимые объекты будут внесены в госреестр. Фактически это лишит возможности манипулировать квартирами и делать двойные перепродажи. Но хотелось бы увидеть более четкий порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости и урегулировать вопрос контроля за внесением информации в этот реестр", – отметила Волковская.

Помимо того, по ее словам, документ впервые законодательное определение "девелопера строительства", которым могут быть не только юридическое, но и физическое лицом – предприниматель (п. 5 ч. 1 ст. 1 проекта) с правом привлекать средства на финансирование строительства. "Пока непонятно, кто контролирует/лицензирует девелопера и на каких условиях он будет привлекать средства от физических лиц", – добавила эксперт.

Она смоделировала ситуацию: девелопер, как это требуют положения законопроекта, разместил полную информацию об объекте строительства на своем сайте, заключил договор, который в полной мере соответствует требованиям закона, внес информацию об инвесторах в реестр регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, сформировал гарантийную долю, а потом "что-то пошло не так". Средства собраны, но строительство остановлено. "Что дальше? К сожалению, ситуация весьма вероятна, а дальнейших возможных действий законопроект пока не содержит", – сказала гендиректор FIMA.

Эксперт отметила, что аналогичная ситуация со средствами инвесторов может возникнуть также в случае банкротства заказчика строительства, девелопера строительства, или при отнесении банка, в котором размещены средства инвесторов, к категории неплатежеспособных. Выход из всех подобных потенциально опасных ситуаций должен быть прописан в законопроекте о защите прав инвесторов, полагает Волковская.

В качестве стабилизирующей меры законопроект предлагает гарантийную долю строительства в размере 10%. "Это означает, что если застройщик не достраивает дом, то инвестор, имея зарегистрированное право, остается с имущественным правом требования, с которым он может обратиться к застройщику. Но если, условно, инвестор приобрел квартиру на 20-м этаже, а строительство остановилось на 15-м, то как его спасет гарантийная доля?" – отметила эксперт.

Волковская указала на ряд других недоработок законопроекта, в частности, неопределенность термина "будущий объект недвижимости". По ее словам, поскольку на момент строительства объект не существует в реальности, объектом гражданских прав могут быть только соответствующие права на него в виде обременения, особенно с учетом неурегулированности вопроса оценки будущих объектов недвижимости.

"Возможно, сначала следует более четко определить, на каком этапе строительства проводится оценка будущего объекта недвижимости, подлежащего оценке, если будущий объект недвижимости физически еще не существует на дату оценки, а уже потом проводить отдельные регистрационные действия с недвижимым имуществом", – предлагает эксперт.

Созданная в мае 2020 года Ассоциация по управлению финансами и инвестициям (FIMA) объединяет 41 финкомпанию-управителя ФФС в Киеве, Львове, Одессе, Днепропетровске, Хмельницком и Харькове.